15 questions et réponses autour du BIM/CIM et le coût global d’un projet d’aménagement urbain avec Matthieu Beyssi

1. Quel est l'objectif de votre thèse ? 

Le coût global n'est aujourd'hui pas suffisamment utilisé dans l'aménagement urbain, notamment par manque d'outil. Notre but en tant qu'aménageur public est de pouvoir rétrocéder aux collectivités et aux gestionnaires des réseaux les projets que nous réalisons. Lors de nos concertations avec ces derniers, nous sommes souvent freinés sur certains choix par crainte de coûts importants d'exploitation ou de maintenance. L'objectif est donc de s'interroger sur l'utilisation du CIM afin d'intégrer le coût global dans une opération d'aménagement et de faciliter les échanges et les choix lors des concertations. 

2. Qu'est-ce que le CIM ?

L'acronyme CIM signifie City Information Modeling. Le concept repose sur la fusion des données liées au bâtiment (le BIM) avec celles liées à l'environnement géographique et spatial de l'environnement direct (SIG); le CIM est obtenu par cette association des données des technologies BIM et SIG (Système d'information géographique). 

3. Quelle est la finalité du CIM ? 

La principale utilisation du CIM est la réalisation de projet Smart City. En essayant de créer des villes « intelligentes », l'objectif sera d'améliorer le quotidien des usagers et des acteurs de la Ville. Mais au-delà, la mutualisation de toutes ces données peut être également compilée avec une gestion de la traçabilité (la donnée devient de la métadonnée) par des opérateurs du territoire, des aménageurs publics.

A cette échelle, le terme approprié sera le TIM : Territory Information Modeling. 

4. Où en est-on dans le CIM en France ? 

Si on fait le parallèle entre BIM et CIM, on peut dire que nous sommes en retard au niveau du développement du CIM, notamment dans le domaine de la numérisation de la donnée.

Le défi du CIM repose dans la sensibilisation et la fédération des parties à un projet en mettant en avant le rapport bénéfices/CIM. 

5. Quel est le rôle d'un aménageur public ?

 La mission de l'aménageur public s'organise autour des principales fonctions suivantes :

• Conception des projets d'aménagement dans le cadre d'une stratégie d'ensemble,
• Acquisition et viabilisation des terrains,
• Négociation de la constructibilité avec la collectivité, et transfert de la gestion des espaces publics à cette dernière,
• Commercialisation des terrains auprès des promoteurs.

6. Qui sont les acteurs concernés par les impacts d'une opération d'aménagement ? 

• les usagers qui peuvent être des propriétaires occupants (sur le marché privé ou en accession aidée), des locataires de propriétaires bailleurs (sociaux ou privés, défiscalisés ou non), des entreprises privées ou publiques et des services publics, avec leur cohorte de salariés et les usagers des équipements publics;
• la collectivité locale qui va acquérir le foncier, bénéficier de l'aménagement (par la construction des voiries, voire d'équipements) mais aussi fournir, si besoin, des subventions d'équilibre (dans le cadre des ZAC) et entretenir en partie ou en totalité des espaces publics ;
• l'aménageur en charge des aménagements et dont les recettes viendront des cessions de terrain,
• les promoteurs, les constructeurs et les bailleurs,
• les entreprises du bâtiment et des travaux publics,
• les organismes gestionnaires de logements sociaux,
• les entreprises de maintenance et d'entretien des bâtiments et des espaces publics,
• l'Etat. 

7. Qu'appelle t-on coût global ? 

« D'après le ministère de l'écologie et du développement durable, l'approche en coût global vise à anticiper les contraintes de fonctionnement, d'exploitation, de maintenance et de déconstruction lors de la construction d'un ouvrage.

L'analyse en coût global, s'appuyant sur la norme ISO 15686-5, est un outil facilitant la traduction économique de l'efficacité environnementale et énergétique. C'est un outil d'aide à la décision permettant d'arbitrer entre les différents postes de coûts.

Le coût global recouvre donc les 3 phases du cycle de vie :

1. La phase de conception ;
2. La phase d'utilisation ;
3. La phase de démolition.

Lors de la phase de conception, l'approche du coût global permet par exemple de faire le choix des matériaux non pas nécessairement les moins onéreux à l'achat mais les plus durables. De même, grâce à cette approche, les matériaux choisis seront les plus écologiques, notamment en termes d'émission de gaz à effet de serre.

La phase d'utilisation ou phase de vie (dont la durée est la plus importante), se voit également optimisée par l'approche du coût global. En effet, l'adoption d'énergies renouvelables, d'élément facilement remplaçable, par exemple, ont un impact notable sur les dépenses et le bilan carbone.

La phase de démolition, enfin, met l'accent sur le recyclage des matériaux utilisés dans sa construction. L'approche du coût global anticipe donc également cette dernière phase et favorise l'utilisation de matériaux recyclables. Il est également possible de déduire de cette phase la réutilisation ou la revalorisation des matériaux extraits de la démolition. 

8. Intégrer le BIM et le CIM dans le coût global : Qu'entendez-vous par « intégrer » et quelle est la part moyenne du BIM et du CIM dans le coût global d'un projet ?  

Deux vecteurs jalonnent la démarche : mutualiser les informations et les communiquer.

Au-delà de collecter les retours d'expérience des différents coûts de gestion de la part des collectivités, l'objectif porté est l'aide à la décision.

Les coûts restent un outil-support d'aide stratégique et de vue d'ensemble dans le cadre de la prise de décision.

9. Quels sont les bénéfices de l'intégration du CIM dans le coût global d'un projet ?

10. La maquette numérique est-elle un des outils au service du calcul des coûts globaux ? 

Il n'existe que très peu d'outils permettant le calcul de coût global. Les études menées en coût global s'appuient souvent sur des "calculs maison". Il n'y a pas d'outils permettant d'extraire "Le coût global" de la maquette numérique.

La maquette ne porte pas toutes les informations permettant de réaliser le calcul. Quel objet porterait les coûts de la mission de conception par exemple ?

Une combinaison de logiciels du marché et de produits en cours de développement permettront d'extraire les données nécessaires de la maquette avant de les traiter dans le cadre du calcul de coût global.

Les outils pour l'exploitation de la maquette BIM :

• Attic+ (Progiciel métier économiste import/export maquette IFC ou en plug-in Revit)
• MeTod Estima (logiciel d'estimation des coûts de construction développé par l'Untec)
• Covadis (Logiciel de conception intégrant des bases de données de métrés)

Les outils pour le calcul du coût global :

• MeTod Gestiona (logiciel Coût global développé par l'Untec
• Tableur (gestion du tableau de coût global – 300 lignes / 100 colonnes et configuration des graphiques)

L'ensemble de ces outils sont adaptés à des opérations de bâtiments. 

11. Vous travaillez sur l'intégration des coûts globaux BIM et CIM. Comment se passe votre collaboration avec l'économiste de la construction ?  

C'est effectivement un point important. Nous œuvrons à systématiser la présence de l'économiste de la construction pour les calculs des coûts d'investissement et de gestion. Sa place est évidemment centrale dans le cadre d'un projet ZAC.

Aussi, pour optimiser l'aide à la décision dans le cadre d'un projet, se faire accompagner par les compétences d'un économiste de la construction est plus qu'utile.

En tant que développeurs-investisseurs, nous sensibilisons nos maîtrises d'œuvre sur le rôle de l'économiste de la construction.

Exemple d'un Tableau des coûts d'investissement et d'entretien 

12. Comment réaliser un calcul d'un coût global ?

Le coût global, qu'il soit relatif ou absolu, est obtenu par la formule suivante : 

Il convient d'évaluer préalablement :

La période d'analyse :

Elle représente la durée durant laquelle les coûts différés sont pris en compte. La norme privilégie le cycle de vie complet de l'ouvrage, qui peut alors dépasser 100 ans. Néanmoins, par convention, l'analyse en Coût Global fixe une limite à 100 ans puisqu'une modification significative du résultat au-delà de cette période paraît peu probable.

Le taux d'actualisation :

Le calcul doit s'effectuer à une date de référence qui est, en général, la date de livraison de la construction.

L'inflation :

La norme préconise de raisonner en valeur constante pour éviter des hypothèses aléatoires sur le taux d'inflation « sauf s'il est prévisible que les coûts relatifs des différentes sources d'énergie vont augmenter ». Elle précise aussi que « l'indexation des prix de l'énergie est un facteur important » du calcul en coût global. C'est pourquoi, elle admet un taux d'inflation spécifique pour les fluides énergétiques.

13. De quelles données a-t-on besoin ?

La capitalisation des données nécessite de regrouper les éléments suivants :

• La Maquette BIM/CIM
• Les cahiers des charges des concessionnaires (ENEDIS, ENGIE, Télécom, Réseau de chaleur, Adduction d'eau potable, éclairage public)
• Les exigences des Villes et des collectivités locales
• Les coûts de construction et d'exploitation/maintenance des produits et matériaux utilisés 

14. Quelles sont les solutions apportées par le coût global sur un projet d'aménagement ? 

Le coût global d'un projet d'aménagement se distingue du bilan financier d'un projet d'aménagement à la fois pour les thèmes étudiés, les acteurs concernés et la durée sur laquelle porte l'évaluation.

Le cas de la ZAC est évident avec un « bilan de ZAC » qui est établi dès lors que les ventes sont faites par l'aménageur, que ce soient les droits à construire, les terrains équipés, les opérations commercialisées en propre et les concessions.

Les ventes de l'aménageur doivent équilibrer ses coûts en termes d'achat de foncier, de travaux d'aménagement réalisés et d'honoraires. Le bilan s'établit avec une éventuelle subvention de la collectivité.

D'une façon différente, le bilan en coût global aborde :

• Une période d'analyse allant au-delà du bilan de ZAC. Dans la théorie, c'est la fin de vie des équipements et des aménagements ; dans la pratique, ce sera un horizon de 30 ans (pouvant s'étendre à 50 ans). Cette période est plus longue que l'horizon d'un SCoT ou d'un PLU mais plus courte que la durée de vie physique de certains aménagements. En adoptant un horizon qui est à « l'échelle humaine », on s'interdit de penser à la réversibilité des choix ; par contre on ne doit pas s'interdire de penser à la mutabilité de certains équipements et espaces, le changement d'usage étant envisageable à notre horizon de temps.
• Une finalité différente : si le bilan de ZAC est un bilan financier, l'approche en coût global doit viser à analyser les impacts pour les futurs usagers de la ZAC (habitants, travailleurs, …) et aussi les impacts pour la collectivité qui a décidé de l'aménagement.

Les impacts du projet d'aménagement en termes environnementaux, sociaux, économiques sont dans le champ du coût global. Remarquons que l'approche en coût global peut s'appuyer sur l'étude d'impact réalisée en amont et qu'elle peut, comme l'étude d'impact, viser à améliorer le projet mais en mettant davantage l'accent sur les incidences sur le fonctionnement du territoire : emploi, activité, revenus, qualité de vie. 

15. En conclusion, quelle est la portée de l'intégration du BIM et du CIM au coût global, pour les décideurs, les MOA, les investisseurs ? 

Il permet de débloquer des échanges, de rassurer en niveau du GEM et de convaincre les gestionnaires et les utilisateurs de l'intérêt de l'investissement de départ car les coûts d'utilisation sont immédiatement anticipés et calculés.