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Le BIM : un nouveau défi pour le droit et les juristes | 5 questions à Maître David RICHARD

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Comment les juristes du secteur de l'immobilier perçoivent-ils le BIM ?

Le sujet les intéresse fortement et il y a même un vrai attrait pour le BIM, comme d'ailleurs pour la digitalisation dans son ensemble. On a longtemps opposé les nouvelles technologies à l'immobilier, censé représenter le monde ancien. Aujourd'hui, cette posture est totalement dépassée, et tout le monde a bien compris l'intérêt mutuel à une alliance entre immobilier et technologie.

Dans le même temps, le BIM suscite, sinon une inquiétude, au moins une attention particulière dans la mesure où c'est un outil nouveau, qui plus est collaboratif et numérique, ce qui représente une vraie évolution du paysage juridique immobilier classique.


Quelle est la réglementation applicable au BIM ?

À ce jour, si l'on fait abstraction de normes purement techniques, le BIM ne fait pas l'objet d'une législation particulière.

Les pouvoirs agissent dans ce domaine, en particulier depuis 2014, 2015 avec le lancement du Plan de Transition Numérique du Bâtiment (PTNB), mais plutôt au travers d'actions partenariales que de normes. La commande publique, outil traditionnel d'intervention en France, évoque le recours au BIM mais seulement à titre facultatif. Il est vrai que l'obligation d'intégrer le BIM dans certains marchés publics nécessiterait probablement de revoir certains textes anciens au regard de l'immeuble numérique, comme la loi MOP (loi n° 85-704 du 12 juillet 1985).

En résumé, la relation BIM va d'abord être régie par le contrat, et en cas de silence du contrat, d'imprécision ou de contradiction on se reportera au droit commun des contrats (règles de base), notamment du code civil. Ce système assure une grande liberté aux parties contractantes, et représente un véritable atout pour un outil encore en développement pour lequel les acteurs ont besoin de marges de manœuvre. Néanmoins, cette liberté nécessite un effort de rédaction des contrats, et peut aussi aboutir à des déséquilibres au détriment de certains acteurs, c'est-à-dire au moins de bonnes raisons d'être vigilant.


Justement que peut-on dire à propos de la rédaction d'un contrat BIM ?

À l'échelle d'une opération de construction, la prestation BIM n'est qu'un élément d'un ensemble beaucoup plus vaste. Cette prestation emporte cependant des spécificités fortes. La principale tient à une certaine complexité. Il y a par exemple des missions spécifiques au BIM comme la prestation du BIM manager ou celle de l'Assistance à Maîtrise d'Ouvrage BIM (AMO), et l'hypothèse dans laquelle un intervenant à l'opération sera « simple contributeur » à l'élaboration de la maquette.

Le BIM donne lieu également à la production de nombreux documents dont la valeur juridique n'est pas la même. Les chartes ne sont pas véritablement contraignantes et servent d'abord à exposer la vision BIM de tel ou tel acteur. Les cahiers charges formulent eux les besoins de la Maîtrise d'Ouvrage (la commande). En revanche, les protocoles ou conventions constituent un élément essentiel du contrat, même s'il s'agit de documents essentiellement techniques qui seront complétés par des dispositions plus juridiques (dénomination des cocontractants, obligations principales, prix et conditions de paiement de la prestation, etc.).

Par ailleurs, même en se limitant aux immeubles neufs, le niveau de la prestation BIM dans l'opération peut varier, tout comme le contenu de la prestation des acteurs via le niveau de collaboration ou d'intégration du BIM au projet. Le BIM peut ainsi se traduire par une simple numérisation du processus, ou alors en être le moteur principal. Dans ce cas, le BIM manager pourrait être assimilé à un acteur classique de la construction, et en supporter les obligations sur le terrain de la responsabilité ou en matière de propriété intellectuelle.


À ce propos, on entend beaucoup parler de responsabilité, est-ce un véritable sujet ?

Oui et non. L'acte de construire un bâtiment revêt une importance sociale particulière, auquel est attaché un régime de responsabilité contraignant, avec y compris une dimension pénale.

Aujourd'hui, les juristes considèrent que les acteurs du BIM, et notamment le BIM manager, ne sont pas au sens de la loi des constructeurs relevant des articles 1792 et s. du Code civil. Toutefois, la maquette est un outil puissant dont le rôle va probablement aller grandissant, et la dimension collaborative déjoue une répartition individuelle de l'implication des acteurs.

Dans cette perspective, la traçabilité des interventions joue un rôle déterminant, des acteurs se positionnent même sur ce créneau, faisant que le numérique à l'origine de la question de la répartition de responsabilité apporterait lui-même la réponse à cette question. Reste qu'il conviendra d'apprécier comment sera formulée la réponse lors d'une situation contentieuse donnée. Pour éviter de telles tensions, il est important d'organiser les rôles de chacun au regard de son intervention, et d'en tirer toutes les conséquences notamment en matière de responsabilité et d'assurance construction.


Et les droits de propriété intellectuelle ?

La maquette BIM comme la base de données qui lui est associée recèle de nombreux sujets dans ce domaine. Potentiellement, la maquette comme la base de données pourrait, pour partie, faire naître des droits spécifiques (droit d'auteur et droit sui generis), appelant un traitement particulier notamment en cas de cession de ces droits. Il n'est pas certain que de tels droits existent vraiment en BIM, mais il s'agit à tout le moins d'une question à se poser, qui plus est en raison de la démarche collaborative faisant appelle à plusieurs auteurs.

Les données personnelles sont un autre sujet de préoccupation. En BIM conception, la problématique est limitée aux utilisateurs des plateformes. Elle nécessite au moins d'être évoquée et prendra vraisemblablement une ampleur non négligeable en exploitation.

L'intervention des éditeurs de logiciels nécessite également des précautions : logiciels complémentaires sur mesure, maintenance des produits, clause de reversibilité et de responsabilité.

Plus généralement, la gestion des données même purement techniques nécessitera une organisation en matière d'accès, de diffusion, de stockage.

Comme pour la question de la responsabilité, il est difficile d'avoir une approche unitaire et objective tant le BIM peut varier d'une opération à une autre, et ces projets de construction possèdent eux-mêmes des profils très variables.


David Richard

Ambassadeur BIM @ HEXABIM
Avocat à la cour - Docteur en droit
Lex Terra Avocat | www.lexterraavocat.fr


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Image de couverture : brutarul.ro

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